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“歷時三個多月，總共報批3次，被打回兩次，最近北京市住房和城鄉建設委員會終于給我們發了預售許可證。”作為北京一家地產開發企業高管，魏成最近很頭痛。
一切都是因為預售證難求。“我們不能等，因為我們手頭上還有好幾個項目，公司需要快速周轉，只能盡快推盤。”魏成說。
頭痛的不止魏成一個，近大半年以來，在北京申領商品房預售證的開發商們均感受到，領證的難度越來越大，除非申報的預售商品房銷售價格與區域內在售樓盤均價持平，或者低于區域內均價，否則很難獲得預售許可。
類似的情況出現在各地，包括北京、上海、廣州、武漢、桂林、石家莊等在內的眾多城市對樓市的行政管控均升級，“限價令”廣泛出現，通過嚴格審核、控制商品住房預售許可證的發放，從而影響商品房的定價。
如此行政干預手段的威力逐漸顯現。“預售許可證的控制對開發商的影響很大。”第一太平戴維斯北京住宅部董事常崢說，開發商不得不重新考量銷售策略，且在同等區域再也不能創造一個標桿價格。
雖然北京市相關部門并未就“限價令”公開表態，但根據受訪的多家地產開發企業負責人透露，目前在北京，有兩類商品房很難獲取預售許可證，一是申報預售價超出區域內在售樓盤均價10%的純新盤，二是申報預售價高出前期銷售均價的老項目后期。
從3萬到2.4萬的落差
魏成所負責的樓盤位于北京市大興黃村，是區域內的純新建商品房。今年以來，大興憑借近30個樓盤在售、超過200萬平方米的供應量，成為京城樓市絕對的主戰場。
據亞豪機構調查統計，5月份，大興區商品住宅的成交均價為18331元/平方米，與今年2月份成交價格的最高峰相比，下降了16.1%。
這一價格現狀讓魏成所在項目的定價很尷尬。
“我們項目踩得點不好，從今年3月份開始到住建委申報預售證，但住建委就是不批。我們的心理價位均價能到2.6萬元/平方米，所以最開始報2.7萬元/平方米，但沒想到政府不批。第二次我們報到2.5萬元/平方米，但又被打回。”魏成透露，幾次與政府討價還價失敗，最終公司將申報均價降到2.4萬元/平方米，才拿到預售許可證，而且“住建委還規定，這個價格報了就不能再漲，降價打折可以，但漲價是沒得商量”。
值得注意的是，魏成及其公司致力于將該項目打造為黃村區域首屈一指的高端項目，調控之前，其最初的定位是不低于3萬元/平方米。
“定低了開發商不愿意，定高了政府不同意。開發商心里價位與殘酷市場形勢形成了巨大反差。”一位業內人士對表示。
政府對商品房預售許可證的監管，直接打亂了開發商的定價策略和推盤策略。魏成原本以為公司重金打造的項目能賣個好價錢，但因為遲遲拿不下預售證，開盤時間只能一推再推，不僅錯過了開盤的最佳時期，項目最終報批下來的售價也比預期價位低了好幾千元。
魏成的經歷并非個案。近日，有消息稱，北京高端項目億城西山公館更是苦等一年才被“放行”。
公開資料顯示，根據億城股份計劃，去年5月億城西山公館便可以入市，不過，該樓盤并未按計劃開盤。按照億城股份高層的解釋，“西山公館因為政策原因開盤晚了一年”。目前，該樓盤的預售均價為34800元/平方米。
住建部政策研究中心副主任王玨林表示，去年開始，北京已將控制預售許可證作為一種調控籌碼。純新盤售價如果超過周邊樓盤價格一定額度，或者老項目后期開盤價格超過前期開盤價格一定額度，一般都會被政府主管部門退回重新定價。
開發商降價動力不足
據了解，“限價令”在全國各地均有出現，例如上海、深圳、武漢、桂林、石家莊等多個城市，均有樓盤在申報預售許可證時因為申報價格超標而不能按期取得預售許可證。
綜合多地的情況來看，對于商品房預售許可證的管控并非一刀切，而主要是以各個城市的不同區域劃分，各地政府根據不同區域的不同價位，會給予開發商一個指導價，如果開發商申報的預售商品住房銷售價格超過同區域內在售樓盤一定額度，則很難給予預售許可。這個額度的范圍一般在5%~10%之間。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，早些時候，在一些城市，基本上開發商在進行申報預售許可證的時候，政府主管部門都會給他一個指導價，這個價格是可以浮動的。但是現在預售價格一旦申請之后，只能跌不能漲，這有助于在短期之內控制價格過快上漲。不過政府在干預開發商定價時，應該有個參考價，比如參考區域內最近的成交均價，可以這個均價之上允許浮動一定幅度等。
多數受訪的開發企業負責人表示，樓盤銷售因受限購、限價等多重影響，價格目前保持穩定，但縱使如此，依然“沒有降價的打算”。
不過，可以肯定的是，較之前“沒有漲不到，只有想不到”的情形相比，顯然未來一段時間內，開發商在定價方面的考量和糾結心理將持續存在。
魏成即對表示，政府在價格控制上過度行政干預的做法，讓精于升級產品的開發商失去了價格優勢，賣不到預期中的價格，所以只能進行成本控制，減少一些不必要的開支。
不過，也有聲音認為，隨著新房源的集中入市，加上樓盤定價上的話語又喪失，無疑同質項目之間的競爭會加劇，不排除個別開發商為了取得銷售業績而采取低價策略。
了解到，在北京一些近郊區域，已然出現了樓價松動的跡象。在大興黃村區域，近日，領海朗文世家新一期以1.7萬元/平方米起價開盤，旭輝御府推出100套17600元/平方米起價的特價房，被業界解讀為開發商已經進入明刀實槍的價格戰中，而北京房價的下調也將從郊區開始蔓延。
但在常崢看來，開發商的這種行為，并非真正意義上的降價，更多的是迫于限價、限購的無奈，而使用的一種吸引眼球的促銷手段。
“目前，開發商對價格仍然有自己的預期和判斷，只是說在預期的房價水平上趨于理性，但并沒有看到他們有明顯的降價想法。”常崢說。
亞豪機構相關負責人則認為，隨著樓市調控效力的不斷顯現，開發商以價換量的銷售策略也愈發明顯，在庫存增長的壓力之下，盡管開發商尚未就大規模的降價形成共識，但下半年他們所面臨的銷售壓力與降價壓力將會日漸增大，價格堅冰的縫隙已經出現。
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