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國務院再度加大房地產調控力度 從化增城是否限購仍是未知數
在年中過半的關鍵時間，中央再度對房地產調控發出從嚴從緊的明確信號。國務院12日召開常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。這些信號，將對廣州乃至廣東的房地產產生何種影響呢？
文 賴偉行
購房需求受抑制
房地產拐點或至
針對樓市后續走勢，經緯行研究中心高級主任許婉婷分析，緊縮的貨幣政策正在不斷地給調控下的房地產市場施加壓力，并且正加快房地產拐點的到來。從近日各大發展商公布的半年報及發展商銷售排行來看，雖然調控頻頻，但大發展商的業績似乎并未受到影響，銷售業績排行和銷售面積排行的門檻均較去年有了明顯的提高。這些大型房企取得這些成績背后是高運轉及加大三四線城市布局所取得的成果，但發展商進入三四線城市的同時也在推高這些地區的房價，當這些城市房價上漲過快后，引起的將是中央的注意，限購范圍將再次擴大。
此外，由于連續的加息和提高存款準備金率，貸款渠道收窄，貸款成本增加，大部分發展商的資金鏈正面臨著巨大的危機。多重因素夾擊下，發展商的經營風險正在逐步加大，且不排除未來部分發展商資金鏈將面臨斷裂的可能。而在需求端，自從限購限貸后，一二線重點城市的投資型和改善型需求已被明顯抑制，市場購房主體轉為以一、二次置業的剛性需求者為主。隨著加息的不斷提高，一、二次置業的剛性需求者的購房成本正在不斷提高，之前因通脹壓力加大、利率倒掛而產生的購房保值需求在連番加息之后已有所減弱，再加上貸款難度加大及還款成本的提高，消費者的購房意愿正受到空前的抑制。
廣東僅三市限購局面可能被打破
國務院常務會議要求，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
“這次中央沒有點明要求哪些二三線城市限購，所以警示意義比較大，顯示限購政策短期內都不可能松動。”合富置業首席市場分析師龍斌表示。
中原地產項目部總經理黃韜則認為，廣東目前僅有廣州、深圳、佛山三個城市實行限購的局面可能會被打破，珠海、東莞等珠三角周邊城市都可能會步入限購的行列。
而廣州的限購又會否擴大到從化、增城兩個縣級市，從化市國土房管局相關負責人昨日就透露，要等待開完新一期的市場季度分析會后，才能明確是否需要實施限購等新措施。
廣州會嚴格貫徹已有的調控政策
國務院常務會議強調，各地要嚴格落實地方政府房地產市場調控和住房保障職責。各地要從嚴把握和執行房價控制目標，進一步貫徹落實國務院確定的各項調控政策，房價過高的地區要加大調控力度，著力改善供求關系，促進房價合理回歸。
今年下半年，廣州是否有“自選動作”出手調控房價？廣州市國土房管局相關負責人表示，目前廣州會嚴格貫徹已有的房地產調控政策，如果國家和省里有進一步調控房地產市場的政策出臺，廣州將堅決貫徹。
數據顯示，5月廣州市屬10區房價同比以及環比均出現下降。今后廣州將繼續執行已有的調控政策，其中就包括繼續嚴格執行年初制定的經營性土地出讓計劃。
廣州已開工保障房中 公租房近半
國務院常務會議要求，要完善相關政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設。要切實抓好工程質量安全。建立健全公開透明的分配制度和退出機制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學有序。
在廣州全市已經開工的34545套保障房中，公租房占據近半壁江山，達到16869套。而原定上半年出臺的廣州市公租房管理辦法還在進行修訂，出臺時間仍未定。今年，廣東省下達給廣州市的保障性住房目標任務是8.5萬套，是去年目標任務的3倍多。廣州市住房保障辦相關負責人透露，上半年保障房開工率已經達到今年任務的40.7%。
商品房用地出讓超前兩年平均數
而國務院常務會議強調，各地要認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。
據悉，今年廣州商品住房用地正式出讓計劃3.37平方公里，供應總量高于2009、2010年年均實際出讓商品住宅用地3.16平方公里的供應量。為了確保完成今年的出讓計劃，廣州已經制定出臺土地儲備和供應計劃執行情況獎懲考核辦法，由市政府與各責任單位簽訂責任書，對計劃執行情況進行目標量化考核。
高稅費致二手價與一手“持平”
昨日從中介處了解到，隨著調控深入，二手成交中首次置業者比例已經從6成上升到7成。二手樓價高企、稅費成本高昂，已經令一、二手價差縮小，上半年廣州中心六區二手成交均價加上合計約10%的二手稅費成本，中心區二手住宅實際的成交價格高達2萬元/㎡，與中心區一手樓價的差距不大。
6月價格指數環比跌0.5%
據廣州市國土房管局公布的數據，2011年6月全市10區的二手住宅登記量為54.84萬平方米，同比減少15.9%。2011年上半年全市10區的二手住宅登記量為342.88萬平方米，同比減少19.7%。
合富置業的統計就顯示，2011年6月合富標準二手住宅價格指數為1502點，環比2011年5月下跌0.5%，同比2010年6月上漲19%。
不過值得注意的是，一些板塊的二手樓價依然上漲較快。滿堂紅研究部把廣州市劃分成28個板塊，發現今年上半年珠江新城板塊的成交均價高居全市首位，為26670元/平方米，同比上漲39.9%，環比上漲27.4%。此外，五羊、東華、大沙頭板塊今年內二手均價同比漲幅最大，達到54.9%，環比漲幅也有33.2%。
稅費成本約一成
二手樓價高企、稅費成本高昂，令一、二手價差縮小。據合富置業數據顯示，2011年上半年廣州中心六區二手成交均價為17753元/㎡，加上合計約10%的二手稅費成本，中心區二手住宅實際的成交價格高達2萬元/㎡，與中心區一手樓價的差距不大。
合富置業報告指出，2011年上半年整個房地產住宅市場不論是成交面積還是宗數，依然是二手占比超過一手，特別是中心六區，二手主導的優勢明顯。
2011年上半年剛性自住買家支撐樓市的特征進一步凸顯。合富置業的數據顯示，2011年上半年廣州二手樓市中首次置業者的比例高達七成以上，較以往的六成左右明顯增加，改善以及投資客比例大幅減少，而外地戶籍買家的比例受限外政策影響也有所減少。
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