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“現在國內政策捉摸不定,把余錢輸送到海外房地產,穩定又放心!”正在美國密歇根州立大學攻讀碩士研究生的中國留學生小江告訴,前些天姑媽剛從長沙打來電話,讓她幫忙物色地段,小江不解,姑媽如是告訴她。
其實,和小江姑媽有同樣想法的人不在少數。今年以來,越來越多的中國富人開始到海外尤其是歐美地區買地購房,加拿大、澳大利亞、美國、新西蘭、新加坡等置業熱門國家,到處都有中國投資客的身影。當地知名的房產公司忙著進軍中國市場,早一步搶灘的戴德梁行、高力國際等國際代理機構也紛紛在內地設立海外物業部門。
與此同時,大量資金開始外流。最近有機構統計顯示,不包括香港在內,2010年內地投資者購買海外房產達4000套,涉及資金20億美元,換句話說,有130億人民幣流到了海外樓市。
溫哥華、倫敦、墨爾本成炒房熱土
自2010年始,中國購房者的足跡逐漸遍布世界各地。資料顯示,中國購房者最喜愛的國家依次是加拿大、澳大利亞、美國、新加坡、英國、德國。據高力國際透露,加拿大溫哥華、英國倫敦、澳大利亞墨爾本等城市成為國人海外置業首選之地。
公開資料顯示,在英國,僅在最近兩個月內,中國人在倫敦買房的投資就高達1.2億英鎊。在加拿大,華人聚集地的溫哥華,2011年一季度,華人購買新房的比例占到了當地市場的29%。在倫敦的金融區金絲雀碼頭,三分之一的新售房屋被來自中國大陸和香港的買家買走。在韓國,2011年1至3月,中國人在韓國購買的房產面積達到16.56萬平方米,比去年同期多出一倍;總價值為749億韓元,比去年同期的156億韓元增加了近4倍。高力國際6月初也發布報告指出,中國內地投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續增加,截至今年第一季度,已達到29%,較去年25%的比例上升4個百分點。
仔細研究可以發現,在海外購房的中國人多是富人,購買的也多是別墅或豪宅。據中原地產研究分類,總價在1200萬港元以上的住宅在香港可歸入豪宅。2007年上半年,內地客在香港購買豪宅的整體金額占比不過9.7%,但到了2010年下半年,這個比例變成28.8%。香港明報5月12日報道,擁有九龍區最貴住宅記錄的九龍站凱旋門頂層被內地一少婦以3.45億港幣購得。五一期間,一撥中國投資者在韓國掀起了買房小高潮,150多位上海投資者在濟州島一舉買下價值1.83億元人民幣的58套度假屋,有人甚至用家人名義一次買了3套房。在新加坡,高價位地段最受中國富人青睞,一些連新加坡本地人都不敢輕易問津的地方,中國買家卻屢屢上演一擲千金的豪舉。在倫敦,中國的投資客在購買高端房地產時平均花費650萬英鎊,超過同期在倫敦買房的其他60個國家和地區的買家。
通脹高企富人為“錢”找出路
自年初以來,受一系列的調控政策影響,國內各主要大城市房地產市場前景不甚明朗,樓市的成交量也由此大幅下滑。“限購”、“限價”,使樓市投資者一再壓抑自己的投資熱情,手中的資金急切地期盼著出路。海外置業恰恰在此時為投資者打開了一條通道。
同時,今年以來,人民幣士氣大漲,尤其是人民幣兌美元五年內累計上漲22%,進一步堅定了中國投資者海外置業的信心。而傳統意義上的強勢貨幣卻在節節衰退,英鎊自2007年以來相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。有消息稱,由于英鎊疲軟,倫敦的房產現在與北京、上海和香港相比更值得購買。
“海外房產大多風光優美,生活環境寬松舒適,一般有一個新樓盤很快就會賣光。”澳洲鼎豐集團是最早進入中國的澳大利亞房產公司,如今已在中國四個城市開設了分公司,其客服人員告訴,相對國內房產,除了適合生活,還有很多優勢,比如波動較小,不會大起大落,如果想提高資產安全性,到房產市場相對成熟的地方投資絕對是首選。
“其實現在大部分富人在外國買房并不是期待房子升值,而是將手頭有余的資金輸送到更穩定更有保障的地方。”小江說,姑媽在長沙經商,小有一筆財產,熱衷投資房產,但目前國內通脹高企,CPI也居高不下,資產縮水嚴重,國家對富人的政策也飄忽不定,使她無所適從,為保有資產,她才把希望寄托到市場更為成熟的海外樓市。
此外,海外租賃市場的回報率一般較高,由此“以房養學”的方式在中國置業者中間普遍很流行,業內人士稱,不少在購買公寓的中國投資者是為了子女讀書,要求靠近交通便利和學區好的地區。以“以房養學”最為普遍的澳大利亞為例,很多家長會在澳洲買一套公寓,除了自住,還可以將多余的房間出租,用租金來抵銷在當地的生活費。
小江的姑媽最后就選定在得克薩斯州collegestation城附近以3萬美元買到了一塊地,打算在這塊地上修建一座別墅,先租給附近的學生,以租金抵消物業管理等費用。“再過幾年干脆就舉家移民到這里養老。”
專家:海外炒房未必高枕無憂
在部分國家,中國投資者正成為最不受歡迎的外國人。最近幾年,不斷有外媒居心叵測地報道,中國人正在大肆去美國、英國、澳大利亞等國家搶購房產,以此炒高當地房價,引起當地居民對中國人的反感。日本電視臺曾推出專題節目叫“日本被中國人買下”。高力國際發布報告稱,在過去的2010年,由于中國人的大量置業將溫哥華的房價炒高了12%。加拿大房地產協會5月發布報告稱今年4月溫哥華的房價同比又上漲了10%。在英國,中國的買房熱情引起當地人的抱怨,認為中國買家推高房價,導致當地中低端人群承受更大的房價上漲壓力。房屋協會甚至警告說,許多年輕的倫敦人將不得不等待,直到他們50歲才能夠負擔得起房價。不久前,澳大利亞央行宣布了近8個月來的第六次加息,這個舉措在某種程度上被媒體認為是沖著中國等海外買房客來的。
“事實上,投資海外房產并不容易。”合富置業房產專家黎文江告訴南方日報,一來海外房價地價漲幅都很小,升值的周期會很長;二來雖然國外沒有土地出讓金,購房價格也不高,但后續的房產稅、物業費和公共服務費卻是逃不掉的“不可承受之重”。
據調查了解,在美國,購房經紀人要收取房款6%的服務費,兩邊經紀人各拿3%,驗房費用每個州不一樣,幾百到幾千美元不等。美國每年收取1%到1.5%房產稅,還有物業管理費用。“你如果不剪草坪,鄰居都會投訴你,越是在高檔社區,環境維護越是花錢多。”在澳大利亞投資房產也有四大費用:物業管理費、水務費用、市政費、土地稅。英國成交額500萬元人民幣以內,律師費大概是1.5萬元人民幣,另要支付一次性印花稅,大概是房款的3%。即便房產升值了,投資客也未必就能高枕無憂,房價上漲的這部分收益在很多國家是要收取個人所得稅,美國的稅率在20%到30%不等,澳大利亞則高達45%。
“海外炒房很難持久下去,最根本的是要解決富人的投資渠道問題。”黎文江認為,“國內對樓市的限購出現一刀切的情形,非普通住宅市場其實可以靈活放開,但在稅收層面可以酌情加重。”黎文江說。
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