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按照房屋面積征稅基點面積內免征
全國“兩會”臨近，房地產調控是否還有“新手”成為炙手可熱的話題。
答案是肯定的。2月25日，《華夏時報》記者從國家稅務總局行為稅司處了解到的消息是，物業稅開征將會是今年“兩會”上討論的重點，而總局關于物業稅開征的具體方案已經提交。按照目前決策層的征稅思路，物業稅將按照房屋面積，對超出基點面積的部分進行征收，基點面積內的部分免征。
該司人士向記者透露，目前稅務總局正在擬定的物業稅實施方案，將以目前某個省區市正在進行的物業稅模擬征稅方案為“藍本”，綜合其他各試點城市模擬方案經驗進行制定。按照計劃，物業稅相關議題和擬定方案將被人大代表提交至今年“兩會”討論，也有望將物業稅開征編入十二五規劃。
對于物業稅究竟何時開征，何處試點的猜測，一年多以來都是傳聞紛紛，此前本報也曾對相關情況進行過報道，而據本報記者近日剛剛從住建部一高層人士處得到的確切說法是：鑒于目前房價居高不下的市場狀況，今年年底前有望在深圳、北京等城市針對商業地產進行實征試點。
這一結果與市場預期基本相符。對此，多位接受采訪的業內專家都表示，開征物業稅不管是對開發商還是投資者來說，都是成本的增加，對房地產市場最直接的影響還體現在對投機炒房的遏制，迫使一部分人放棄惡意炒房、囤積房源。
京深商業地產或年內開征
面對高房價帶來的政策調控壓力，今年的全國“兩會”無疑讓各方都有所期待。“棚戶區共建”、“物業稅開征”、“限制房地產企業融資”等多項議案已經送達全國“兩會”提請討論。而被認為是打擊炒房的利器——物業稅能否開征，也成為政策調控高房價的最大期待。
對此，國家稅務總局行為稅司一官員明確對記者表示，物業稅開征將是今年“兩會”上討論的重點，在已經提交的物業稅開征具體方案中，對征稅思路也已經基本達成共識，按照房屋面積征稅，基點內免征，基點外征收。
物業稅主要指的是不動產稅，其主體是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款。從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點。
在去年12月底舉行的2009中國財稅改革年度論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，經過6年多的模擬評稅試點實踐，財稅部門已經初步建立了房地產數據庫，開發了若干套各具特色的評稅軟件，按評估值征收物業稅從技術上看是可行的。
而據《華夏時報》記者從住建部一位高層處了解到，鑒于目前房價居高不下的市場狀況，今年或將在深圳、北京等城市針對商業地產進行實征試點。
另外，北京市政協委員、中央財經大學稅務學院副院長劉桓1月底已經在北京“兩會”上提交了物業稅開征提案。他曾告訴本報記者，北京早在2008年6月就準備以“房產稅”的名目開征物業稅，但由于奧運會和金融危機的到來耽誤了征收計劃，但“方案是早就成形了的”。
然而，關于開征物業稅是否能夠起到平抑房價的作用，北京大學房地產研究所所長陳國強表示，目前看來，物業稅主要還是抑制投機購房，而對房價起決定作用的是需求，全國不少地區的城市化進程才開始，住房市場需求很強烈。而物業稅涉及到眾多方面，目前細則還沒有出臺，具體影響還不能完全確定。
“開征物業稅，面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。”財政部財政科學研究所所長賈康指出，“這主要體現在土地出讓金的繳納方面。”
據了解，目前開發商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發商把這部分費用作為開發成本制定房價，將其“轉嫁”到購房者身上。而物業稅是對房屋所有者的房產進行每年一次的評價估值征稅。
正是受這一矛盾的影響，關于物業稅的稅基、稅率、房產估值評價標準等具體問題目前還在討論議定中，成為征收物業稅的最大障礙。畢竟，土地出讓金是地方政府的一大財源，占地方財政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果將土地出讓金列為物業稅中的一部分分期支付，則難免會觸動地方利益。
高房價倒逼地方出新政
高房價不僅迫使中央決策層急于尋找解決辦法，也讓地方政府感受到來自各方的壓力。兩會前夕，從中央到地方，政策密集出臺。就在全國兩會開幕的前十天，北京市的房地產政策發出了地方收緊樓市的最強音。
2月23日傍晚，一條來自北京市住建委宣傳處的“有關促進本市房地產市場平穩健康發展的通稿已發至公共郵箱，請查收”的短信息發到《華夏時報》記者的手機上。
這份在傍晚以新聞通稿形式發布的內容即是北京版國11條，與其他政策的發布時間和方式相比略顯低調。北京版11條從細節上規范和要求了住房供應結構、二套貸款、住房稅、房地產開發貸款等一系列措施，同時還責令取消已過期的優惠政策，并恢復了“限外令”，調控力度不亞于國11條。
盡管如此，北京市急于在兩會期間拋出政策的主動行為，還是讓業內各方議論紛紛。多位業內人士表示，從總體看來，北京版11條是“國十一條”的細化政策，大致方向還是加大供應收縮需求，并無更新的有針對性的政策措施。
國家信息中心經濟預測部發展戰略處處長高輝清向本報記者表示：“北京政府選擇在兩會之前出臺11條房地產調控措施，某種程度上暗示了北京房地產市場的問題已經使政府感受到來自各方的壓力。”
不僅是北京，多個城市都在兩會前夕出臺了新的房地產調控措施，內容涉及土地市場整頓、房地產信貸等諸多方面。
成都市政府近日下發《關于進一步加強土地利用管理工作的緊急通知》，要求對2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地進行全面清理統計。南京則在春節長假后宣布將個人住房公積金貸款最高可貸額度由30萬元下調至20萬元，同時暫停發放二次以上個人住房公積金貸款。
“由于去年樓市出現過熱狀況，不少城市房價上漲過快。在全國兩會召開期間，相關問題可能引發廣泛關注。因此，兩會召開前夕，地方政府為房地產調控定基調、出措施，是可以理解的。”克而瑞研究中心首席研究員陳嘯天直言不諱。
政策調控轉向開發商
盡管地方政府開始在“兩會”前夕拋出房地產政策，做出調控姿態，而物業稅等調控殺手锏也作為“兩會”提案上報，但政策能否有長期效果仍存疑問。
北京一置業集團執行總裁向本報記者表示，目前一系列新政的出臺在短時間內會起到平衡作用甚至是震懾作用，但眼前的措施遠不足以解決房價節節高攀的局面。在“兩會”的關口急切出臺措施和政策，決策層可能是希望看到階段性的調控成績，緩解輿論壓力。
實際上，面對調控政策排浪式的頻繁出臺，各地樓市在近期都或多或少地受到影響，出現了前所未有的冷清。
記者根據北京市房地產管理交易網的數據統計，春節長假之后的五個工作日中，北京住宅日均網上簽約量僅為130套，比2009年同期下降了66%。而1月份，北京平均每日僅期房的簽約套數就為282套。
另外，北京部分地產項目價格也出現了松動，一些主打小戶型的樓盤競相以低價開盤，吸引購買力。而上海、深圳等一線城市也陸續出現樓盤促銷的場景，部分城市房價甚至出現了負增長。
長假前夕，銀監會要求信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。這對于嚴重依賴資金供給的房地產市場而言，意味著房地產企業在資金鏈條上將面臨考驗。
對于政策效果的判定最終還是要看房價漲跌。從目前的市場形勢來看，盡管北京、上海等高房價城市中的某些項目出現了價格松動，但總體上看，房價并沒有出現止漲回落的態勢。樓市是否會出現“拐點”，或許還需要決策層再下一劑“猛藥”。
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